Hoe erfpacht helpt om een bedrijventerrein toekomst te geven

SCHIEDAM – Herontwikkeling van een verouderd bedrijventerrein, daar ging het vanmorgen over bij het 'geven van het startsein', dat de aanzet moet worden tot vernieuwing van de bedrijvigheid in de 's-Gravelandsepolder en Spaanse Polder.

Erfpacht speelt een sleutelrol in dit proces van herontwikkeling. Technotrading is het eerste bedrijf dat met een nieuw erfpachtcontract op zak investeert in zijn bedrijfshuisvesting. Daarbij wordt nadrukkelijk de verduurzaming van het bedrijfspand op de hoek van de Calandstraat met de Koolhovenstraat betrokken.

24 Studenten van de Hogeschool Rotterdam zijn sinds een week te gast bij het bedrijf om als studie-opdracht mogelijkheden tot verduurzaming te onderzoeken. In eerste instantie voor Technotrading, maar direct volgend voor (delen van) het bedrijventerrein.

Logisch want duurzaamheid zit hem vaak in 'samen'. Leendert Schot, een van de studenten, geeft enkele voorbeelden: “Het dak is 4200 vierkante meter groot. Maar aan de overkant zit Boers met eenzelfde oppervlak. En verderop een wasserette. “De energie uit zonnepanelen en het water van het dak kunnen aangewend worden door deze twee 'buren' van Technotrading. “Zo kan het proces zich als een olievlek uitbreiden”, aldus Schot.

Directeur Jeroen van Waveren stond voor de keus, toen hij concludeerde hij zijn bedrijf, sinds acht jaar in de 's-Gravelandsepolder, definitief wilde vestigen door koop van het pand. Tegelijkertijd speelde de mogelijkheid tot verlenging van de erfpacht. Van Waveren benaderde de gemeente met het voorstel de grond te kopen. Dat wees de gemeente af, omdat erfpacht een belangrijk instrument blijkt en blijft om als overheid sturend te kunnen optreden op het bedrijventerrein. Minhas: “Ik heb als VVD-er mijn gedachten over erfpacht, maar voor de gebiedsontwikkeling hier is de erfpacht een zegen geweest.” Verder speelt mee dat erfpacht ooit bedoeld was om ondernemers te vrijwaren van de last van investeren in dure grond; een ondernemer verdient zijn geld immers met andere activiteiten dan grondspeculatie. “De wens om de grond te bezitten is ook een emotionele”, aldus Stephan Jansen van de gemeente Schiedam.

De wetgeving inzake erfpachten is voor bedrijven een andere dan voor particulieren: komen overheid en ondernemer er samen niet uit, dan rest na het verlopen van de erfpacht niet anders dan de grond terug te geven aan de gemeente, met als discussiepunt wie er opdraait voor het slopen van de opstallen.

Zo ver komt het in de ogen van de wethouder en ambtenaren op het stadhuis niet, maar het is wel een belangrijke stok achter de deur om in gesprek te gaan met ondernemers. Het biedt de mogelijkheid, aldus Liesbeth Roeles, ook van de gemeente, om de ondernemers te bevragen naar hun plannen en ambities. Bijvoorbeeld op het vlak van duurzaamheid, waar de Rotterdamse studenten nu werk van maken, maar ook over de mogelijkheden en wens tot investeren en ook in de strijd tegen ondermijning. Verder werkt het middel ook om de kleinschaligheid, bijvoorbeeld in het deel van de Spaanse Polder pal achter het station, te lijf te gaan. “165 Vierkante meter – en dat komt voor – is geen werkbare school”, aldus Jansen. Zo helpt de erfpachtverlenging – of niet – ook de schaalvegroting en daarmee het courant zijn van bedrijfsgebouwen.

De erfpacht hielp ook Van Waveren aan een goede overeenkomst met zijn voormalige verhuurder. Hij kocht het pand van Technotrading, toen duidelijk werd dat de erfpacht vernieuwd kon worden, voor 99 jaar. In het gesprek hierover met de gemeente kwamen ook de duurzaamheidsambities van het bedrijf naar voren. Van Waveren kon het pand in december kopen en vroeg daarop studenten – al eerder werkte hij samen met de Hogeschool Rotterdam – om zich uit te leven in mogelijkheden tot verduurzaming van de bedrijfsvoering en het gebouw. De studenten verwachten over een maand hun bevindingen te kunnen presenteren, maar zijn dus al een flink eind op weg. Een 'return on investment' van zeven procent is volgens hen haalbaar, ook voor maatregelen als het vervangen van een verouderd schuifdak, enkel glas en verbeteringen aan de indeling van het pand, waarin ook een magazijn en drie kleine bedrijven die huren.

Van Waveren had zich tegen Minhas laten ontvallen dat hij zes ton beschikbaar heeft voor maatregelen, en werd hierop door de wethouder uitgedacht. “Dat is het absolute maximum”, aldus de eigen van een elektrotechnische groothandel met twaalf medewerkers in Schiedam, die dus hoopt goedkoper uit te zijn met maatregelen die zichzelf dus op termijn – tien jaar gaf hij als opdracht mee – zullen terugverdienen. En waar als alles goed is ook de buren van kunnen profiteren.

Van Waveren wil het beperkt oppakken. Dat moet ook het verschil maken met een eerdere ambitie om op veel daken in de polder zonnepanelen te leggen, die is gestrand op de vele partijen die 'meedachten'. Een van de studenten had de faalfactoren al op een rijtje gezet. Er was volgens de student weinig vertrouwen omdat het proces een complex geheel werd, 'met steeds maar partijen die kwamen met vragen die niet te beantwoorden waren, zoals kan mijn dak het gewicht dragen en wanneer heb ik mijn investering terugverdiend'. Aan de studenten om er voor te zorgen dat hun plannen deze vragen te boven komen en zo aantrekkelijk zijn dat bedrijven er op willen inspringen.