Veel winkelruimte centrum kansrijk als woonruimte

02-11-2020 Winkelen Redactie

Bron: Colliers


SCHIEDAM - In de Schiedamse binnenstad is nog ruim drieduizend vierkante meter winkelruimte om te vormen tot woonruimte. Tot die conclusie komt vastgoedbemiddelaar Colliers in een studie naar de Nederlandse winkelgebieden.

Daarmee scoort Schiedam onder gemiddeld waar het gaat om de combinatie van de beschikbaarheid van overbodige winkelpanden en de behoefte aan woonruimte.

In Maastricht is volgens de makelaar de meeste leegstaande winkelruimte beschikbaar, zo'ń tienduizend vierkante meter. In Eindhoven en Amsterdam is het woningtekort het grootst. Die laatste wordt in Schiedam door Colliers geschat op een kleine twee procent. In steden als Deventer, Hilversum, Groningen en Enschede is helemaal geen tekort aan woonruimte, aldus Colliers.

De makelaar constateert in het algemeen dat de winkelleegstand die in heel Nederland oploopt, kansen biedt om het tegelijkertijd groeiende woningtekort voor een deel op te lossen. In de zeventig grootste binnensteden van het land is er plek voor zo'n tienduizend nieuwe appartementen als lege winkels worden omgebouwd.

Niet meer dan zo'n veertig procent van de leegstaande winkelruimte is volgens Colliers om te vormen naar woning, met name vanwege beperkingen door vorm, afmeting en lichtinval van de winkels. In de gemeente Heerlen zijn de mogelijkheden voor ombouwen het grootst; daar zouden 330 extra huizen kunnen worden gerealiseerd. In Maastricht zijn dat er 288, in Den Haag 251, op de voet gevolgd door Eindhoven met 227. Om hoeveel woningen het in Schiedam gaat vermeldt Colliers niet. Het zou naar schatting kunnen gaan om ongeveer dertig procent van het totaal van Maastricht of veertig procent van dat in Eindhoven, wat neerkomt op zo'n negentig woningen.

Het huizentekort in de zeventig onderzochte gemeenten samen wordt door Colliers geschat op 147.000 woningen. Daarentegen groeit het overschot aan winkels, met name in middelgrote steden. “De coronacrisis heeft een derde van de mensen tussen de vijftig en tachtig jaar definitief over de streep getrokken. Zij zijn van plan om ook in de toekomst blijvend meer via internet te kopen. Dat gaan veel winkeliers merken.” Het ombouwen van winkels zou aan bijna zeven procent van de vraag naar woningen kunnen voldoen.

Grootschalige transformatie lukt volgens Colliers alleen als gemeenten, eigenaren, winkeliers en financiers de handen ineenslaan. “Van gemeenten vraagt dit om meer vrijheid in bestemmingsplannen, van vastgoedeigenaren de durf om te investeren, van financiers het denken in kansen in plaats van risico’s en van winkeliers de bereidheid om te verhuizen naar hoofdwinkelstraten. Het is belangrijk dat gemeenten hierin de regie nemen.

De makelaar noemt onder meer Schiedam als voorbeeld van een gemeente die werk maakt van de omvorming van winkelruimte in woningen.

Colliers legt in zijn verkenning ook uit waarom het zo moeilijk is winkels om te bouwen naar woningen. “Leegstaande winkelruimten staan vaak met hoge waarden in de boeken bij de vastgoedeigenaar. Van oudsher werden winkels als een zekere belegging gezien, waardoor er veel werd betaald voor het vastgoed. Daarnaast lagen huurprijzen voor winkelruimten (ver) boven die van andere sectoren, waardoor ook de kapitaalwaarde van het winkelvastgoed flink hoger was. Er wordt door de eigenaar vaak nog gehoopt op een nieuwe huurder, zodat de historische waarde vrijwel intact blijft en waardoor grote afboekingen in één keer niet nodig zijn.”

Dat heeft ook weer zijn reden. “Hoewel er in sommige gevallen wel wordt afgeboekt, zijn grote afboekingen meestal lastig. Veel eigenaren zijn afhankelijk geweest van een (hypothecaire) financiering bij de aankoop van het vastgoed. Ze hebben vaak nog te maken met de eisen die door de hypotheekverstrekker gesteld worden. Door de hoge boekwaarden en de moeilijkheden deze te verminderen, is transformatie op papier vaak niet interessant terwijl dat het wel kan zijn.”



Gerelateerd