Gemeente en Woonplus gunnen elkaar de hete aardappel

ACHTERGROND - De bewoners van de Staatsliedenbuurt lijken het slachtoffer te worden van een meningsverschil over de aanpak de herstructurering van hun huizen. De gemeente Schiedam en Woonplus zijn het oneens hoe de kosten van de operatie - grootschalige sloop en nieuwbouw - verdeeld moeten worden.

Dat blijkt uit een informerende brief van burgemeester en wethouders van de stad aan de Schiedamse raad. 

Als jongste uitvloeisel van de verschillende opvattingen valt de recente roep om een nieuw onderzoek naar ‘de gezondheidssituatie in de woningen’ van de zijde van het college te noemen. Woonplus noemde nieuw onderzoek en daarmee uitstel van een aanpak ‘onaanvaardbaar’. Overleg tussen gemeentebestuur en de woningbouwvereniging deze week leerde overigens ook dat beide instanties er ook samen uit kunnen komen. Afspraak is nu dat een rapport over een eerder onderzoek waartoe Woonplus de opdracht gaf, gedeeld zal worden met de gemeente. Daarmee is nieuw onderzoek overbodig, zo spraken de twee af.

De collegebrief dd. 4 mei laat zich lezen als een soort ‘stand van zaken- en wat er vooraf ging’ van de herstructurering van de Staatsliedenbuurt. “Als gemeenteraad dient u te beschikken over een compleet beeld om uw rol als volksvertegenwoordiger te kunnen vervullen, kaders te kunnen stellen en uw controlerende taak te kunnen uitvoeren”, zo verklaart B&W. 

De brief laat zich ook lezen als een ‘who done it’ als het gaat om de vraag waarom het maar niet komt van een duidelijk perspectief voor de bewoners van de buurt, die naar verluidt nog altijd geen idee hebben wat er met hun huizen gaat gebeuren.

Dat er plannen zijn voor herstructurering, dat wil zeggen het slopen en nieuwbouwen van woningen in de wijk, is duidelijk. Dat heeft ook prioriteit, aldus B&W: “Het is de eerstvolgende buurt in Nieuwland die zal worden aangepakt.” 

De herstructurering is een grote opgave, financieel ingrijpend, zowel voor de gemeente als de woningbouwcorporatie. Daarom ging de vlag ook uit half juli 2021 toen het rijk een subsidie van elf miljoen euro toezegde. Een deel van dat geld gaat naar 89 particuliere woningeigenaren, voor ondersteuning bij het verduurzamen van hun huizen. Een ander bedrag gaat naar 228 sociale huurwoningen. Die worden vervangen door zo'n 650 duurzame woningen, zo zijn nu de plannen. Het aantal sociale huurwoningen in de wijk blijft wel gelijk - deze blijven in handen van Woonplus.

In de brief doet het college uitgebreid uit de doeken hoe de verantwoordelijkheden voor een aanpak van de wijk liggen. “De corporatie is als eigenaar van de woningen verantwoordelijk voor zijn bezit,” Toen (de voorganger van) Woonplus in 1994 op eigen benen kwam te staan, ‘heeft de corporatie die verplichting geaccepteerd’. 

“Naar aanleiding van klachten over gebreken aan een aantal woningen heeft Woonplus in 2021 een onderzoek laten uitvoeren door Cauberg Huygen, een gerenommeerd ingenieursbureau op het gebied van bouwfysica.” Dat mondde uit in aanpak van de problemen door Woonplus, aldus het college. Dit is ook het bewuste onderzoek dat nu gedeeld gaat worden met het gemeentebestuur.

Dat onderkent dat de vocht- en schimmelproblemen in de buurt aanhouden, maatregelen of niet. Bewoners die daar tegen te hoop lopen moeten eerst hun klachten kenbaar maken bij Woonplus, zo stelt het college. “Als dat niet leidt tot een oplossing, kan de huurder naar de onafhankelijke geschillenadviescommissie of naar de huurcommissie stappen. De huurder kan ook een officiële klacht indienen bij de gemeente.” Zo’n formele klacht is op het Stadserf nog niet binnengekomen. “Maar er is wel door bewoners gebruikgemaakt van de speakerscorner en van het spreekrecht om hun klachten bij de gemeente onder de aandacht te brengen.” Dat is ook de aanleiding voor recente ontwikkelingen en ook voor de brief aan de raad: de klachten blijven, dus wie gaat er nu iets doen?

Het onafhankelijk (vervolg)onderzoek dat B&W in de brief voorstelt (door ‘een derde partij in overleg met de GGD’) komt er dus niet. 

Maar even terug naar hoe het zo gekomen is. Na de subsidietoezegging uit het Volkshuisvestingsfonds volgde er in december 2021 een raadsbesluit. In januari vorig jaar werd een projectteam opgestart. Er wordt gewerkt aan sloop en het terugbrengen van ongeveer 250 huurwoningen van Woonplus, aldus de brief. Daarnaast is de gemeente zelf opdrachtgever voor de toevoeging van circa 430 extra woningen in het midden- en dure segment. “Dat alles te realiseren in gemengde wooncomplexen binnen de huidige grenzen van de Staatsliedenbuurt.”

In november is een zogenaamd Ruimtelijk Raamwerk vastgesteld door de raad, met daarin ‘belangrijke kaders’. Verder heeft het bureau Ziegler Branderhorst een stedenbouwkundige haalbaarheidsstudie uitgevoerd. Die moet de aantallen woningen die de gemeente wenst te realiseren onderbrengen in een ruimtelijk model, dat weer de basis is voor de grondexploitatie. De raad zal deze naar verwachting in oktober bespreken en al dan niet vaststellen.

“Onze insteek was om de stedenbouwkundige studie samen met Woonplus op te pakken als gelijkwaardige partners. Woonplus was echter van mening dat twee door henzelf al geselecteerde marktpartijen beter in staat zouden zijn om deze uitwerking voor de Staatsliedenbuurt te maken.” Woonplus deed daarom niet mee in de stedenbouwkundige opdracht van Ziegler Branderhorst. 

Wat Woonplus wel deed, aldus B&W, was de twee marktpartijen aan het werk zetten. “Volgens Woonplus zou dit qua aanbestedingsregelgeving voor de gemeente geen probleem zijn en kon de gemeente hierop meeliften. Na verificatie was het oordeel dat dit vanuit het perspectief van de gemeente juridisch en voor wat betreft rechtmatigheidsvoorschriften geen stand zou houden bij deze opgave. De enige optie voor een gemeente is een partner- of planselectie via een aanbesteding, althans: de gemeente dient mededinging mogelijk te maken als gevolg van het Didam-arrest van de Hoge Raad.”

Eerlijk aanbesteden is te meer belangrijk, omdat ‘verschillende projectontwikkelaars’ zich al bij de gemeente hebben gemeld, met serieuze interesse in de opdracht. “Via een partner- of planselectie krijgen alle partijen een gelijke kans om de opdracht te verkrijgen.” Toen de gemeente op dit punt voet bij stuk hield, ging Woonplus, aldus B&W ‘pas begin 2023’ overstag en besloot mee te doen met de partnerselectie zoals de gemeente die in augustus voorstelde. “De voorbereidingen hiervoor worden nu gezamenlijk uitgewerkt, onder begeleiding van een gezamenlijk geselecteerd onafhankelijk adviesbureau.”

B&W meldt ook dat alle corporaties in Nederland verplicht zijn voor 2030 hun woningen met de slechtste energielabels aan te pakken. De woningen van Woonplus in de Staatsliedenbuurt hebben het slechtste energielabel, G. 

Daarna komt de vraag op: hoe gaan we de huidige bewoners ‘uitverhuizen’. In de plannen zoals gepresenteerd om in aanmerking te komen voor de rijkssubsidie gaf Woonplus aan in 2022 te kunnen beginnen met het uitverhuizen. Ook de huurders kregen dit te horen. “Op 29 augustus 2022 heeft Woonplus bij de gemeente aangegeven te kunnen starten met uitverhuizen in 2024, omdat zij zekerheden wil over het plan en de financiën.”

Maar dan gaat het wringen, om geld. Wat is de waarde van de woningen van Woonplus? “In eerder projecten (Wetenschappersbuurt, Fabribuurt en Parkweg-Midden) heeft de gemeente ingestemd met een eenzijdige opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente (..). Een dergelijke eenzijdige opzegging brengt volgens de voorwaarden uit het erfpachtcontract met zich mee dat de gemeente een schadeloosstelling moest betalen aan Woonplus voor de bestaande woningen die op het opgezegde erfpachtrecht stonden.”

“Bij de Staatsliedenbuurt hebben we”, zo schrijft het college, “met een andere situatie te maken. De te slopen woningen zijn in 1994 bij de verzelfstandiging van het gemeentelijk woonbedrijf tegen boekwaarde overgegaan naar een van de rechtsvoorgangers van Woonplus: Noordvest. In totaal ging het om meer dan elfduizend woningen en bedrijfsruimtes en garages voor een totaalbedrag van 520 miljoen gulden. Ofwel een bedrag van circa 45.000 gulden per woning. Daartussen zaten woningen die al verbeterd waren (dubbel glas en isolatie) en daarmee een hogere boekwaarde hadden, maar ook woningen, zoals in de Staatsliedenbuurt, die onverbeterd waren of enkel een kleine ingreep hadden gekregen, en waarvan de boekwaarde dus veel lager lag.” Het college becijfert die waarde op zo’n tienduizend gulden.

“De erfpacht is gevestigd tot 1 juli 2057, waarbij de canon werd afgekocht tot 1 juli 2033. Er is dus in principe sprake van een nog ruime exploitatietermijn. De huren voor de woningen in de Staatsliedenbuurt zijn de afgelopen 27 jaar op reguliere wijze geïnd en geïndexeerd door de corporatie. Er hebben echter geen grote investeringen plaatsgevonden in de complexen, waardoor nu sloop prevaleert.” B&W zegt het nog net niet, maar het laat zich lezen als: je moet maar durven: “Woonplus stelt zich nu op het standpunt dat ze de beleidswaarde (een waarde op basis van huidige huurprijzen en uitgaand van nog jaren doorverhuren van deze woningen) en bijkomende kosten vergoed wil hebben, voordat deze worden gesloopt, een en ander conform de wijze waarop het in de eerdere herontwikkelingen is gedaan.” Dat dit geen haarkloverij van pennenlikkende boekhouders is blijkt wel als man en paard worden genoemd: “Het gaat bij de Staatsliedenbuurt om een bedrag van bijna zestigduizend euro per woning, in totaal 14,44 miljoen euro, te vergoeden.”

Maar een vergoeding voor woningen die vervolgens gesloopt worden, al lang zijn afgeschreven, en door de sloopkosten eigenlijk een negatieve waarde vertegenwoordigen? We dachten het niet, hoor je B&W denken. Want wie heeft er jarenlang profijt gehad van de woningen? Woonplus, dat de afgelopen 27 jaar huurinkomsten heeft geïnd. “Die aangewend moeten worden voor het realiseren van haar wettelijke taak, namelijk het bieden van een blijvende goede woonsituatie voor haar huurders”, aldus het college.

Dat deed zijn huiswerk. “We hebben bij diverse corporaties en gemeenten in Nederland gevraagd om een reflectie op deze gang van zaken en hebben nergens de bevestiging gekregen dat het betalen van een vergoeding door de gemeente een logische gang van zaken zou zijn.” Ook uit de bestaande contracten vloeit niet voort dat in dit geval een vergoeding door de gemeente betaald zou moeten worden, zo leerde advies ingewonnen bij een gerenommeerd advocatenkantoor.

Samen uit samen thuis - als je een feest geeft laat je je gasten ook niet voor de kosten opdraven.  “De gemeente en Woonplus hebben gezamenlijk besloten om over te gaan tot herstructurering van de Staatsliedenbuurt. Van een eenzijdig besluit tot opzegging door de gemeente van de erfpachtcontracten kan dan ook geen sprake zijn. Het gemeentelijke standpunt is dat zij geen verplichting heeft richting Woonplus om - in dit geval de te slopen woningen - te moeten vergoeden.”

Daar zijn, behalve strikt commerciële, zakelijke, ook nog andere goede redenen voor. “De financiële positie van de gemeente laat ook niet toe om tot vergoeding van deze kosten over te gaan.” Ook al omdat de gemeente Schiedam ook bij zal moeten dragen - ‘vele miljoenen’ -  in de herstructurering. “Denk hierbij bijvoorbeeld aan bouwrijp maken, aanleg openbaar gebied, deel van de realisatie van een parkeergarage, kunstwerken, buurtvoorzieningen etc.” Die kosten worden door het college begroot op zeker zo veel als de subsidie die is binnengehaald. 

En, nog een goede reden om Woonplus niet ‘uit te kopen’: het is niet het laatste project dat in Schiedam aan de orde zal komen. In de Staatsliedenbuurt gaat het dus om 250 sociale huurwoningen, maar elders gaat het waarschijnlijk in totaal om een veelvoud daarvan. “Doorgaan met het betalen van een bijdrage per te slopen woning op basis van een eenzijdige opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente aan Woonplus is vanuit financieel oogpunt voor de gemeente op de langere termijn onhoudbaar, gezien het grote aantal slechte woningen binnen de portefeuille van Woonplus.” 

Dan fijntjes: “Woonplus is geen armlastige corporatie, maar juist solvabel. Het is dus alleszins redelijk dat we een financiële inbreng van Woonplus verlangen. Uiteraard hebben we er als gemeente belang bij dat dit wel zorgvuldig gebeurt, temeer we als gemeente ook garant staan voor de leningen van Woonplus.” 

Moet de corporatie het dan helemaal zelf rooien? Dat is ook niet gezegd. Een tegemoetkoming is volgens B&W mogelijk. “Een mogelijke tegemoetkoming is echter afhankelijk van de financiële uitkomst van het daadwerkelijk uitgewerkte plan en de contractuele afspraken die voortkomen uit de onderhandeling met de geselecteerde marktpartij.”

Het is daarbij aan de raad om de goede kaders te stellen door middel van de grondexploitatie waarover de volksvertegenwoordigers zich gaan uitspreken.

En ondertussen? Wat moeten de bewoners van de Staatsliedenbuurt verwachten en doen? Nu Woonplus en de gemeente Schiedam hebben afgesproken het liggend onderzoek van Cauberg Huygen uit 2021 als basis te zien voor het in kaart brengen van de situatie waarin de huizen en hun bewoners verkeren, ligt de bal eigenlijk bij de laatsten. Woonplus stelt - aldus een woordvoerder van de gemeente - dat de tot dusver getroffen maatregelen als gevolg van dit onderzoek afdoende zijn voor het overbruggen van de tijd tot het uitverhuisproces. Maar mochten er klachten komen van bewoners, dan zal de verhuurder die oppakken. Mochten bewoners dan nog vinden dat hun woningen niet voldoen dan zal Woonplus ‘volledig meewerken’ als een eventueel handhavingsverzoek wordt ingediend.

Zie ook dit artikel.