Wat verklaart opmars van Schiedam als geliefde woonstad?

ACHTERGROND - Amsterdam staat op één, Amstelveen op twee en Leiden op drie. Daarna volgen Utrecht, Leidschendam-Voorburg, Hilversum, Den Haag, Rotterdam, Haarlem, Delft en Haarlemmermeer. Dat zijn de elf Nederlandse gemeenten die Schiedam voorafgaan als meeste geliefde steden van het land.

Schiedam werd er in de late lente mee overvallen: de stad gaat met stip van 33 naar twaalf op de lijst van steden waar het prettig wonen is.

Dus van pakweg Gouda en Amersfoort, Nijmegen en Breda, Maastricht of Groningen wint Schiedam het. 

Dat vraagt enige uitleg, voor wie al wat langer in Schiedam rondloopt. Want in Schiedam gebeuren mooie dingen, zoals een onzer wethouders graag benadrukt, maar het gaat er nu ook niet zo heel anders aan toe dan pakweg een jaar, of twee of drie geleden. Hebt u het laatste jaar opvallend minder horen mopperen in Schiedam? Nee toch…

Dus: wat zijn de verklaringen achter de opmerkelijke opmars van Schiedam als aantrekkelijke woonstad?

Eerst maar eens: hoe komt de lijst tot stand? Atlas Research, de samensteller van de lijst, licht toe. “De woonaantrekkelijkheid van een gemeente is gemeten aan de hand van een index waarin achttien indicatoren zijn opgenomen die zijn gecombineerd in zeven ‘dimensies’. De indicatoren hebben in de index elk een eigen gewicht meegekregen. De woonaantrekkelijkheidsindex bestaat, in volgorde van gewicht, uit de bereikbaarheid van banen vanuit de gemeente, het voorzieningenniveau (podiumkunsten, culinair aanbod, horeca, nachtcultuur en niet-dagelijkse winkels), veiligheid (het aantal vernielingen, geweldsmisdrijven en overlastmeldingen en de subjectieve ervaren (on)veiligheid), het historische karakter van de stad (het aantal rijksmonumenten en het aandeel vooroorlogse woningen), de woonomgeving (het aandeel woningen met een bouwjaar vanaf 2000, het aandeel koopwoningen in de woningvoorraad en de mate van functiemenging in woonwijken), groen en blauw (bereikbare natuur in de omgeving, het aandeel Natura 2000-gebied in de bereikbare natuur en het aandeel groen en blauw in de wijk) en de bereikbaarheid van en variatie in universitaire opleidingen.”

De kracht van de index zit hem in het feit dat deze dus niet tot stand komt op basis van persoonlijk gevoel, maar een resultaat is van het op een rijtje zetten van heel concrete factoren. En ook: dat geld bepaalt. Zoals dat naar verluidt in de wereld gebeurt. Aan de hand van de portemonnee drukken mensen uit hoe ze iets waarderen. 

Dat gegeven heeft Atlas Research als uitgangspunt genomen. “De betalingsbereidheid voor woningen in de gemeenten is in verband gebracht met zoveel mogelijk factoren die hierop van invloed zouden kunnen zijn.” Op die manier is onderzocht wat de factoren zijn die de aantrekkingskracht van een woonlocatie bepalen. Bovendien wijst de analyse uit welk gewicht elke factor heeft ten opzichte van andere factoren. Die factoren met bijbehorende wegingen leveren de woonaantrekkelijkheidsindex op. De bereikbaarheid van een gemeente weegt daarin het zwaarst. Atlas legt uit: “Vanuit gemeenten in de Randstad zijn ondanks files meer banen te bereiken dan vanuit gemeenten in de grensregio’s. Dat komt omdat er hoge grensbarrières zijn, waardoor banen over de grens niet meetellen in de woonbeslissing van mensen en dus ook niet in de woonaantrekkelijkheidsindex. Daarom staan veel gemeenten in de Randstad hoog op de ranglijst van de woonaantrekkelijkheidsindex en gemeenten in de grensregio’s laag.”

Die manier van samenstellen geeft ook een verklaring voor de forse opmars die Schiedam dit jaar maakt. Het model is namelijk aangepast, na ruim twintig jaar. “Woonvoorkeuren kunnen  veranderen, en er zijn steeds meer openbaar toegankelijke gegevensbestanden. Daarom hebben we dit jaar het model achter de woonaantrekkelijkheidsindex (wai, red.) herzien”, zo stellen de samenstellers. “Niet alleen zijn de gewichten van indicatoren herijkt, we hebben ook de operationalisatie van een aantal indicatoren op moderne leest geschoeid. Door deze update kunnen de rangscores voor vroegere jaren in deze atlas afwijken van die van eerdere atlassen.”

Basis voor de woonaantrekkelijkheidsindex blijft de gebleken voorkeur van mensen voor woonlocaties. “Middels de zogenoemde hedonische prijsmethode hebben we de impliciete betalingsbereidheid van mensen voor een vierkante meter woonruimte op een bepaalde locatie berekend. Die betalingsbereidheid is te zien als de maatschappelijke waarde van (publieke) goederen waar geen prijskaartje aan hangt en waarvoor geen directe markt bestaat.” Klinkt ingewikkeld, is eenvoudig: de eenvoudigste manier om wekelijks van het bruisende culturele en uitgaansleven in Amsterdam te kunnen genieten is er te gaan wonen. De prachtige natuur van de Waddeneilanden is altijd binnen handbereik voor de inwoners van die eilanden. “Deze kenmerken maken het gewilde woonlocaties en mensen zijn daarvoor bereid om - soms heel diep - in de buidel te tasten om er te kunnen wonen.”

Inzicht in wat er door de samenstellers is aangepast maakt misschien ook begrijpelijk waarom Schiedam zo is gestegen. Zijn er factoren waarom Schiedam minder scoort weggevallen of in belang teruggeschroefd, of factoren waar Schiedam het juist erg goed in doet opgekrikt in belang? 

Atlas Research zegt er dit over: “Ten eerste is het schaalniveau waarop de woonaantrekkelijkheid wordt bepaald aangepast. De nieuwe woonaantrekkelijkheidsindex is bepaald op het niveau van vier-positiepostcodegebieden (PC4) voor het hele land - het vorige model was geijkt op stedelijke gemeenten. Door verbeterde databeschikbaarheid is het model herijkt op een tijdreeks (2013 tot 2019, dus zonder effecten van Corona) van huizenprijzen naar woningtype (appartement, tussenwoning, hoekwoning, twee-onder-een-kap en vrijstaand). Daarnaast zijn alle bestaande indicatoren in de index kritisch tegen het licht gehouden en waar mogelijk vernieuwd en verbeterd en zijn nieuwe indicatoren toegevoegd. Dat heeft geleid tot een flink aantal verbeteringen. Zo bevat de samengestelde indicator voorzieningen, naast podiumkunsten en culinaire kwaliteit, nu ook indicatoren voor nachtcultuur, horeca en niet-dagelijkse winkels. De indicator universitaire opleidingen meet niet langer enkel de aanwezigheid van een universiteit, maar geeft een ruimtelijke maat voor de bereikbaarheid en variatie in het aanbod van universitaire opleidingen. We hebben recht gedaan aan het feit dat natuur niet ophoudt bij de landsgrenzen door ook natuur in het buitenland mee te nemen en hebben indicatoren ontwikkeld voor het aandeel Natura 2000-gebied in de bereikbare natuur en de hoeveelheid groen en blauw in woonwijken. Ten slotte meten we de variatie in woonplezier binnen gemeenten door indicatoren mee te nemen voor de aantrekkelijkheid van woonwijken. Veel mensen vinden het prettig om in een nieuwe woning te wonen en juist onprettig om nabij andere functies (bedrijventerreinen, bouwterrein, stortplaatsen etc.) te wonen.”

Zodoende kan het dus zijn dat Schiedam van plek 33 naar stek twaalf is gegaan. Overigens zijn de verschillen tussen de gemeenten klein, dus een kleine verbetering kan veel plekken winst opleveren. 

Die twaalfde plaats komt tot stand door onder meer een vijfde plaats in de ‘dimensie’ historie, en een achtste in bereikbaarheid. Daarin scoort Schiedam dus sterk. Waar het gaat om onderwijs wordt de stad op de zeventiende plek in Nederland gestationeerd, voor wat betreft voorzieningen op plek 24. Duidelijk minder doet Schiedam het waar het gaat om natuur, woonomgeving en veiligheid, met respectievelijk onder de vijftig grootste gemeenten de plekken 44, 45 en 49. Omdat met name bereikbaarheid en voorzieningen zwaar wegen in de samenstelling van de index, levert dat totaal dus een twaalfde plaats op.

De komende weken gaat Schiedam24 de diepte in met een analyse van de verschillende factoren.